Направления инвестиций

Вопрос об оптимальных направлениях для вложения средств всегда остается актуальным, особенно в периоды экономических изменений. Один из самых популярных и надежных вариантов инвестиций остаются вложения в сферу недвижимости, где как жилые, так и коммерческие объекты способны приносить значительную прибыль. В данной статье мы поделимся информацией о способах инвестирования в недвижимость.

Есть несколько основных целей инвестирования в недвижимость:

1. Получение дохода от перепродажи с наценкой.
2. Получение пассивного дохода — прибыль от сдачи недвижимости в аренду.
3. Сохранение накоплений — вложение средств в недвижимость, чтобы деньги не обесценились из-за инфляции и не потеряли покупательной способности.

Направления инвестирования в недвижимость

Начнем с перечисления типов недвижимости. Для получения прибыли подходит жилая, гостиничная, коммерческая недвижимость, а также разные виды земельных участков (участки для строительства, сельскохозяйственные земли и др.)

При покупке любой недвижимости с целью инвестирования необходимо тщательно проанализировать все характеристики: локацию, «проходимость» места, год постройки, планировку, инфраструктуру и т. д.

Покупка жилой и коммерческой недвижимости подходит для перепродажи с целью получения прибыли, а также сдачи в аренду.

Перепродажа

Здесь можно рассматривать краткосрочные и долгосрочные инвестиции. При краткосрочных инвестициях чаще всего применяется стратегия покупка жилья на этапе котлована или строительства. В востребованных локациях и ликвидных проектах это позволяет сэкономить на среднерыночной стоимости жилья примерно от 30%, и в дальнейшем на финальных этапах строительства или уже после его завершения получить этот процент прибылью. Такие инвестиции в Турции занимают 1–2 года. Однако не все проекты могут дать такую доходность и нужно учитывать, что у некоторых застройщиков необходимо брать разрешение на переуступку. В редких случаях застройщик может не дать согласие на переуступку, поскольку это невыгодно строительной компании.

Еще одним вариантом краткосрочных инвестиций является флиппинг. Обычно этот термин применяется к процедуре покупки со скидкой ликвидного вторичного жилья, нуждающегося в ремонте. После приведения квартиры в порядок и быстрого ремонта недвижимость перепродают по более высокой цене. Преображение жилья может включать капитальный или косметический ремонт, или же просто закупку мебели и работу дизайнера. Флиппинг считается успешным, если прибыль при перепродаже за минимальное время составляет около 30%.

Для долгосрочных инвестиций и перепродажи жилья спустя годы необходимо хорошо изучить рынок, проанализировать перспективы его взлетов и падений. Недвижимость лучше выбирать в развивающихся районах и локациях (для этого рекомендуется изучить градостроительный план) или в центральной части города, где квартиры и офисные помещения всегда дорожают в первую очередь. Благодаря стабильному и высокому росту цен на недвижимость Турции, турецкий рынок жилья подходит для долгосрочных инвестиций. Однако прогнозировать процент прибыли сложно. Он будет зависеть от скорости вывода средств и состояния рынка недвижимости.

Перепродажа земельного участка будет более прибыльна при долгосрочных инвестициях. Нужно лишь приобрести землю и дождаться повышения ее рыночной стоимости. Земля не требует дополнительных вложений и ухода, нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке следует учитывать назначение. Наиболее ликвидны земли для строительства, но для долгосрочных инвестиций подойдут и сельскохозяйственные земли.

Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Аренда

В Турции многие инвесторы выбирают коммерческую недвижимость. Офисы являются одним из наиболее перспективных секторов из-за высокого спроса. Доходность от сдачи в аренду магазинов и офисов может составлять от 10% в год, если выбрать востребованную локацию с высокой проходимостью.

Сдача жилья в долгосрочную аренду. Долгосрочные договоры аренды обеспечивают стабильность доходов на длительный срок, что может быть привлекательно для инвесторов. Кроме того, управление недвижимостью при долгосрочной аренде обычно требует меньше вмешательства со стороны владельца по сравнению с краткосрочной арендой или продажей. Прибыль от долгосрочной аренды обычно варьируется в рамках от 6%.

Однако есть и недостатки: долгосрочная аренда обеспечивает более низкую доходность, чем краткосрочная аренда или продажа недвижимости; ограничивает гибкость владельца в использовании недвижимости; существует риск неуплаты арендатором арендных платежей.

Краткосрочная (посуточная) аренда квартиры имеет более высокую доходность по сравнению с долгосрочной арендой и обеспечивает более быстрый возврат инвестиций. Сдача на короткий срок также привлекательна гибкостью в управлении недвижимостью. Владельцы могут изменять ставки и доступность объекта в зависимости от спроса и сезона. Прибыль от краткосрочной аренды в хороших, востребованных проектах может вырастать до уровня 10–12% годовых.

Среди недостатков можно выделить необходимость активного управления и обслуживания недвижимости, включая регулярную уборку и обеспечение постоянной доступности объекта для арендаторов; риски периодов неопределенности и нестабильности в занятости недвижимости; необходимость постоянного продвижения и рекламы недвижимости для привлечения клиентов.

Другие стратегии инвестирования в недвижимость

Таймшер — это право владения недвижимостью на время отдыха. По сути это — покупка временного периода (недели или больше) использования курортных апартаментов различных типов: квартира, пентхаус, дуплекс, вилла, номер в отеле или гостиничном комплексе. Обычно данная недвижимость располагает разными удобствами на территории (бассейн, бар, ресторан, сауна и проч.) или оздоровительной инфраструктурой.

При приобретении недвижимости в таймшер покупатель становится владельцем части квартиры и оплачивает не полную стоимость жилья, а лишь свою долю. Остальные доли раскупают другие инвесторы, которые также приобретают право использования квартиры для ежегодного отдыха в свой период времени.

Таймшер представляет собой уникальный туристический продукт. С его помощью можно законодательно закрепить за собой право ежегодного отдыха всей семьей в определенном курорте или в курортах всего мира. Однако, чтобы каждый год посещать новые страны, держатели таймшера и сама недвижимость должны быть участниками клуба и программы обмена.

Краудфандинг недвижимости — это способ инвестирования, который позволяет множеству людей вкладывать деньги в проекты недвижимости совместно. Платформы для краудфандинга собирают средства от инвесторов и используют их для финансирования строительства новых домов, реновации старых зданий, коммерческой недвижимости и даже глэмпинг-комплексов.

Инвесторы могут: купить доли в недвижимости и получать долю дохода от аренды или продажи объекта; профинансировать конкретный проект и получить долю прибыли после его завершения; предоставить заемные средства и получать проценты по кредиту.

Доходность от краудфандинга может варьироваться в зависимости от проекта, рисков и платформы. В среднем, инвесторы могут ожидать годовую доходность от 5% до 15%. Обычно инвестиционный горизонт долгосрочный.

Риски: недвижимость может падать в цене, а проекты задерживаться или не окупаться. Важно выбирать платформы с хорошей репутацией и проводить тщательный анализ проектов.

Инвестиции в Real Estate Investment Trusts (REITs) представляют собой способ инвестирования, который позволяет получать доход от недвижимости без прямого владения физическими объектами. REIT — это компания, которая инвестирует в разнообразные недвижимостные активы (коммерческие здания, апартаменты, офисы, отели и т. д.) Эти компании обязаны выплачивать большую часть своего дохода в виде дивидендов инвесторам.

Типы REITs:

1. Equity REITs: инвестиции непосредственно в недвижимость. Доход от ее аренды и продажи.
2. Mortgage REITs (MREITs): инвестиции в ипотечные ценные бумаги, кредиты и ипотечные облигации. Доход от разницы между процентными доходами и расходами по финансированию.
3. Hybrid REITs: комбинация Equity и Mortgage REITs — инвестиция как в недвижимость, так и в ипотечные ценные бумаги.

Доходность может сильно разниться в зависимости от типа REIT и рыночных условий. Обычно REITs выплачивают дивиденды, и доходность может колебаться от 3% до 7%. REITs торгуются на бирже, что обеспечивает высокую ликвидность. Инвесторы могут легко купить и продать акции REITs, подобно другим обычным акциям. Однако акции также подвержены рыночным колебаниям, их доходность может изменяться в зависимости от состояния рынка недвижимости и процентных ставок.