Риски вложений в недвижимость

По скорости роста цен на недвижимость Турецкая Республика занимает лидирующие позиции, чем и привлекает инвесторов со всего мира. Однако как и в любых других странах при инвестировании в турецкую недвижимость можно столкнуться с определенными рисками. Давайте рассмотрим самые частые и актуальные из них.

1. Выбор неликвидной недвижимости

Несмотря на уверения многих брокеров и агентов недвижимости, не все объекты в городах с активным рынком будут доходными. Для покупки недвижимости в целях инвестирования необходимо учесть ряд условий и определить наиболее подходящую схему получения дохода. От этого будет зависеть выбор города, района, локации в районе, комплекса, а также квартиры и ее характеристик.

Скорость продажи недвижимости напрямую зависит от ликвидности. Ликвидной будет считаться недвижимость, обладающая большинством следующих характеристик:

• активный рынок недвижимости в городе,
• район пользуется спросом,
• городская инфраструктура (школы, больницы, магазины) в шаговой доступности,
• транспортная доступность,
• близость к морю, центру города, достопримечательностям,
• комплекс с придомовой территорией, социальной инфраструктурой,
• качественное строительство, хорошее состояние дома, коммуникаций, квартиры,
• комфортная планировка.

Рекомендуем также обращать внимание на возраст дома. Влажный морской климат Аланьи может наносить урон фасадам. Из-за рисков сейсмической активности власти Турции постоянно обновляют и совершенствуют требования к строительству объектов: чем новее дом, тем он надежнее.

2. Риски, связанные с выбором застройщика

Выбор надежного застройщика — ключевой момент для тех, кто планирует вложиться в первичное жилье.

В Аланье нет недостроев. Во-первых, процесс возведения домов полностью контролируется государством. Во-вторых, в случае банкротства застройщика, проект выставляется на торги и новый владелец его завершает. Банкротство — исключительный, редкий случай. Обычно квартиры начинают раскупать уже на ранних сроках, что дает застройщику дополнительную финансовую подушку для выполнения обязательств.

Однако иногда случаются задержки в сдаче объектов или случаи, когда компания переоценила свои возможности и не способна в полной мере реализовать задуманный проект. В такой ситуации качество объекта в итоге может быть ниже заявленного, или покупатель не досчитается чего-то из обещанной инфраструктуры, что снижает ликвидность и стоимость недвижимости для перепродажи. Покупателям следует проводить тщательный анализ репутации и опыта застройщика, чтобы избежать таких рисков и увеличения сроков возвращения инвестиций.

3. Сложности с переуступкой

Турецкий рынок недвижимости позволяет зарабатывать на флиппинге. Для Турции характерна покупка жилья на котловане и перепродажа во время или в финале строительства. Если документ о праве собственности еще не получен инвестором, то речь идет о переуступке прав и обязательств на строящийся объект.

Некоторые строительные компании не поощряют переуступку и вводят ограничительные меры при попытках ранней перепродажи: условия по времени владения недвижимостью и цене продажи, ввод дополнительных издержек за оформление переуступки и т. д. Поэтому рекомендуем заранее узнать условия перепродажи на этапе строительства и выбирать компании, не ограничивающие переуступку.

4. Неучтенные расходы

При покупке недвижимости в любой стране инвестору необходимо просчитывать заранее все расходы: издержки на оформление права собственности, налоги, коммунальные платежи, оснащение квартиры и подключение к коммуникациям, стоимость обслуживания и т. д.

Неучтенные расходы могут увеличить сроки окупаемости объекта или ухудшить финансовую эффективность инвестиций.

5. Проблемы с документами на недвижимость

При покупке инвестиционного объекта следует внимательно проверить всю документацию. Даже если недвижимость уже готова и в ней проживали люди, это не гарантирует «чистоту» приобретаемого варианта: за квартирой могут числиться обременения; в ней могут проживать арендаторы (в Турции бывают сложности с их выселением); объект мог не получить Искан (технический паспорт). Такую недвижимость будет сложно перепродать и сдать в аренду.

6. Риски, связанные с кризисами в отрасли

Рынок недвижимости цикличен. Стандартно за подъемами следуют спады, возникают кризисные ситуации. Для инвесторов они опасны тем, что на низком рынке процедура продажи жилья может затянуться. Если же вложения необходимо вывести в кратчайшие сроки, инвесторы могут нести потери в прибыли.

В 2023 году турецкий рынок недвижимости переживает застой после уникального подъема 2022 года. На замершем рынке продажи упали, и для срочной реализации недвижимости владельцы снижают стоимость апартаментов на 10–15% ниже средней ценовой политики. Но даже при таких уступках инвесторы обычно остаются в плюсе благодаря стремительному росту цен на недвижимость в Турции.

7. Риски закрытия района для ВНЖ

В связи с последними миграционными событиями в городах Турецкой Республики были закрыты для выдачи вида на жительство самые популярные для иностранцев районы. Это связано со стремлением не допустить образования районов, где большая часть населения — этнические меньшинства. Такая политика способствует равноценному распределению иностранцев внутри городов. Согласно текущему законодательству количество иностранных граждан не должно превышать 20% от общего числа жителей.

После закрытия некоторых популярных районов поток иностранцев был перенаправлен в другие локации, и существует риск, что в какой-то момент и новые административно-территориальные единицы подойдут к 20-процентному лимиту.

Продать недвижимость в закрытом районе будет немного сложнее, чем в открытом, поскольку на рынке есть категория покупателей, которым требуется легализация в стране посредством получения ВНЖ.

Заключение

Чтобы избежать возможных трудностей рекомендуем обращаться в опытные агентства недвижимости. В компании Masterest Property работают грамотные специалисты, которые знают местный рынок недвижимости, способны учесть возможные риски, оценить политическую и миграционную ситуации и рекомендовать по-настоящему стоящий и ликвидный вариант.